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商业银行


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1、商业银行个人住房贷款与住房公积金贷款的区别有哪些?

现在贷款买房已经不是什么新闻了,很多人都会选择这样的方式来实现 自己的买房梦想,那么在选择贷款买房方式的过程中,很多人都会犹豫 ,该如何选择呢?是选择商业性的个人住房贷款还是选择住房公积金贷 款呢?这是一个困扰着很多朋友的问题,所以今天小编要给大家 介绍的就是商业银行个人住房贷款与住房公积金贷款的区别,相信你能 够在其中找到想要的答案!

商业银行个人住房贷款与住房公积金贷款的区别一:贷款利率不同

住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低。以现行中国人民 银行(2005年3月7日)公布的个人住房贷款利率为例:5年(含5年)以 下个人住房公积金贷款年利率为3.96%,商业银行同期个人住房贷款利率 为5.27%;5年以上住房公积金贷款年利率为4.41%,商业银行同期个人住 房贷款利率为5.51%。

商业银行个人住房贷款与住房公积金贷款的区别二:贷款对象的条件要求 不同

个人住房公积金贷款对象需要是住房公积金缴存人;商业银行个人住房 贷款不需要是住房公积金缴存人,而是具有完全民事行为能力的自然人 。

商业银行个人住房贷款与住房公积金贷款的区别三:对贷款人年龄的限制 不同

一般来讲,商业银行个人住房贷款有年龄上限(男60岁,女55岁);而 个人住房公积金贷款的年龄限制较宽(男65岁,女60岁)。

商业银行个人住房贷款与住房公积金贷款的区别四:贷款额度不同

商业银行个人住房贷款最高可以贷到房屋总价的80%;根据所购住房性质 不同,个人住房公积金贷款可以贷到房屋总价的90%或95%。对单笔贷款 最高额度没有规定;而个人住房公积金贷款目前对单笔贷款最高额度有 规定,并根据信用等级确定单笔贷款最高额度。

商业银行个人住房贷款与住房公积金贷款的区别五:贷款的担保方式不同

商业贷款一般是在房产证抵押登记前采用开发商阶段性连 带责任保证担保方式,在抵押登记后采用抵押的担保方式。个人住房公 积金贷款担保方式主要是住房贷款担保中心所提供的连带责任担保。

既然说到了担保的的相关内容,那么接下来再给大家普及有关哪些财产 可以作为个人住房公积金贷款担保物呢?

住房公积金贷款一般以所购住房和其他财产作为贷款担保物。可以贷款抵押或质押的财产和有价证券主要是:

1、大家所购的具有合法、完全产权的房屋

2、第三人提供的在同一城区内具备《国有土地使用证》、《房屋所有权 证》的房屋,房屋产权所有人同一抵押并出具证明书,经公证机关公证 的

3、国库券及银行定期存单

4、住房公积金管理中心或贷款银行认可的依法可以用于抵押的其他财产 。

2、哪些因素可以提高抵押贷款审批通过率

在商业银行进行住房抵押贷款,要求很多,审核很慢,并且偏爱那些资质良好的借款人,这使得许多借款人无法通过审批。但是在商业银行申请住房抵押贷款真的那么难吗,又到底要满足哪些条件呢?
 
通常来说,在住房条件适合的情况下,想要成功办理住房抵押贷款,满足下面几个条件可以大大提高贷款审批的通过率:
 
1.资料完整。
 
许多借款人都说,商业银行贷款流程很繁琐,申请资料就要准备一大堆,然而每一样资料都是大有用处的。
一般来讲,贷款人需要准备好身份证明、收入证明、婚姻状况证明和工作证明等证明材料,还需要提交住房的相关材料。除了必需的材料,借款人还可以提交辅助证明材料,比如驾驶证、社保缴纳证明,公积金等,这些能帮助借款人通过住房抵押贷款的审批,并获得更高的额度。
 
 
2.信用记录良好。
 
商业银行对借款人进行住房抵押贷款资格审查时,最先便会查看个人信用记录,这个信用记录主要是参考征信。征信内包含借款人在各大商业银行的信贷记录,包含逾期的记录、信用卡的张数、透支额以及查询次数等。
征信记录良好,这能够反映出贷款人的还款意愿,商业银行会更愿意放款给这类借款人,并且给出优惠的贷款利率以及较高的额度。
如果贷款人欠债太多并多次出现逾期情况,要及时把欠款还清,以免对贷款审批造成负面影响。征信上出现连续3月逾期未还款或累计6次未及时还款,将是一个严重的信用污点,住房抵押贷款基本都会被拒。
 
3.还款能力有保障。
 
还款能力,是根据贷款人的职业、收入和资产评估的。
如果贷款人是医生、教师或公务员以及国企员工,将会很容易通过住房抵押贷款审批。因为这些职业十分契合商业银行的要求,即高稳定性和低风险。
借款人的收入水平,商业银行主要依据银行流水和社保以及住房公积金判断,但主要还是看银行流水。商业银行比较喜欢持续稳定并且合理地流水,如果资金即进即出、存取周期短,会被视作不稳定流水,这对住房抵押贷款审批有不利影响。
如果平时不太注意银行流水,在审批时发现条件不符,借款人也可向银行出具房、车、存款等证明,因为这些也能够反映出借款人的经济实力。
 
以上几点便是聚融小编想要说的关于商业银行审批住房抵押贷款的要点,做到了这几点可以审批通过的概率会大大提高。
 

3、住房抵押贷款的误区,大部分人都不了解

在社会生活中,难免遇到资金问题,在这种时候,我们的第一选择就是向商业银行贷款,在五花八门的贷款产品当中,住房抵押贷款是很常见的一种。对于一些没有贷过款的人来说,对住房抵押贷款不是很了解,因此容易陷入误区。下面呢,我便和大家介绍一下住房抵押贷款的误区。

1.办理抵押贷款过后,可能会没有住处。
相信很多人都是这么认为的:将住房抵押给商业银行,一旦没有及时还上贷款,那么很有可能自己的住房会很快被拍卖套现还债,从而使得自己和家人陷入无家可归的局面。
其实,住房抵押贷款一时还不上的结果,并没有人们认为的这样可怕。如果借款人没有本事偿还商业银行的贷款,自己选择将住房拍卖还款是可以的,如果自己不主动,就算是商业银行拍卖住房,从欠款开始到住房拍卖结束也有1~2年的时间。
一般来说,住房抵押贷款逾期还款时间到达6个月左右,银行才会开始放弃对借款人的催款,去向法院提起将借款者抵押的住房拍卖诉讼请求。然而从银行提起诉讼到法院受审的过程,一般还有6个月时间。所以一时还不上没关系,只要借款人在住房拍卖前把所欠的款项还清,就不会无家可归了。

2.住房抵押贷款所抵押的房屋一定是自己名下的。
很多借款者自己名下并未有房产,但是企业做得十分好。当这些人去商业银行咨询抵押贷款的时候,被商业银行要求提供资产,这些借款人认为自己无房产,就不能抵押贷款,其实并不是这样的。目前许多商业银行都支持提供第三人的住房作为贷款的抵押,并且贷款的利息低,额度也高。当然了,这得需要房主答应才可以贷款。
 
3.可上市房产就可以抵押贷款。
一般来说,不能够上市交易的住房因为变现能力比较弱,所以很多商业银行都规定不能用来抵押。可是这并不就意味着能够上市交易的住房就一定可以抵押贷款。
在国内,各家商业银行都有着各自的风控手段,这些手段不尽相同。有的商业银行对于住房地段比较看重,这类商业银行青睐位置好的房屋。而有的商业银行则是对住房类型比较看重,这类商业银行一般不收商铺和办公楼,只接受住宅房屋。所以说借款人提供的住房不是那种地段和类型都完美的房,还真的是得好好选择商业银行进行抵押贷款。
 
对于借款者中的新人来说,很容易就陷入上面的误区,希望聚融小编的这篇文章能够对你们有帮助。
 

4、住房抵押贷款额度详细介绍

大家在遇到资金困难的时候,往往会想到住房抵押贷款,可用住房去抵押能借到多少资金呢?这是由各家商业银行对借款人风险和房产进行评估后决定的,且各商业银行有各自的评估体系。借款的最大额度,便是有评估值和成数决定的。今天聚融小编便来介绍一下住房抵押贷款额度。
 
 
住房一次抵押贷款。
 
一抵,即房产并没有负债,也没有进行按揭或者抵押的住房。一抵额度为评估价与成数的乘积。评估价有评估机构给出,成数由住房类型决定。
1.住宅
一般在商业银行可以贷到评估价的6~7成,在某些银行甚至可以达到8成。
2.别墅联排
某些商业银行不做此类房产的抵押,但在某些商业银行,可以贷到5~6成。
3.办公楼商铺
在商业银行抵押,一般也能贷到5~6成。
4.厂房
此类房产一般只能贷到3~5成。
一般来说,商办类房产的变现能力相较于住房来说较弱,在后期处置变现时,税税也比较高昂,所以成数会低很多。
 
 
住房二次抵押贷款。
有过一次抵押,或者按揭的住房用剩余的额度进行抵押。在二抵时,成数一般会下降5个百分点。计算公式为:额度=评估价格×成数-剩余贷款。
 
 
为什么住房抵押贷款额度低?
 
一般情况下住房的价值是决定贷款总额度的主要原因,房屋的价值是由面积、年限、类型等决定。但个人征信记录不良,还款来源不清晰,个人收入水平低,负债情况严重,这些都会影响住房抵押贷款的额度。
 
 
住房抵押贷款额度如何提高。
 
想要提高住房抵押贷款的额度,一般情况下需要增加担保物或者是增信措施。个人征信报告良好,并且有稳定的收入,银行流水稳定,房子变现能力足够强,都有助于提高住房抵押贷款的额度。另外,不同商业银行的风控手段和贷款的规则会有差异,选择不同的商业银行所贷款的额度也不同,同一个借款人、同一套房,在不同的商业银行所贷的金额也会不同。所以贷款前需要多方了解,选择一个合适的商业银行。
 
以上便是聚融小编关于住房抵押贷款额度的一些介绍,希望给有想法办理住房抵押贷款的读者一些帮助,也希望大家能够顺利的办理住房抵押贷款。
 
 

5、不了解住房二次抵押贷款?赶快来补知识

1.住房二次抵押贷款是什么意思?
住房二次抵押,顾名思义,指已经做过抵押的住房再次用来抵押,从特定的商业银行获得贷款。例如借款者的住房已经在商业银行做过了抵押贷款,并且还处于还款的阶段。这种情况下,如果借款者还需要在此申请贷款,其实并不需要去将自己第一次抵押的贷款全部归还,而是只要能通过专业的评估,就可以以这个评估值为据,用住房进行第二次抵押贷款。
 
 
2.住房二次抵押贷款的特点。
住房二次抵押贷款主要有三个特点。
第一是利息低且额度高;
第二是在有房产证,并且房贷未结清的情况下,可以再次用住房进行抵押贷款。
第三是流程较为简单,放款的速度很快。
 
3.住房二次抵押贷款的额度。
住房二次抵押贷款,贷款额度有一个计算公式,即:
贷款额度=房产评估价值*抵押率-已有贷款额度。
从这个公式不难看出,房产评估价值和抵押率越高,已有贷款额度越少,那么该住房二次抵押贷款的额度也就越高。借款人可以通过这些因素预估一下自己第二次押贷款的额度。
 
4.商业银行二押流程。
(1)借款人需要先询问商业银行,看他们是否同意办理住房二次抵押手续。
(2)商业银行同意后,会对借款人的个人信息进行了解,看借款人是否符合二次抵押贷款的要求,同时了解住房的情况。
(3)商业银行会对住房实地考察,综合考虑房屋的位置、周边环境、大小等因素,看该住房是否具有二次抵押价值。
(4)商业银行和借款人商议住房的二次抵押方案,确定二押的贷款额度、期限、利率等信息。
(5)商业银行和借款者商议好后,就可签订住房二次抵押的贷款合同了。
(6)合同签订完成,商业银行的工作人员便会带借款者去房管局,办理二押的登记手续,这个步骤中,需要借款者准备好有关资料。
(7)登记完成后,借款者需要在房管局取得他向权利证书,然后将房产证交给中介方代为保管。
(8)所有手续均已办完,商业银行将会在约定的期限内将贷款发放到借款者的账号,当然,借款者也别忘了支付服务费。
 
以上便是关于住房二次抵押的贷款知识,聚融小编希望能给不了解二次抵押贷款的人一些帮助。
 


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    来自刘经理揭露同行:根据本人工作时间经验揭露一些贷款经理一些套路,现在的经理套路深,要不是听说小编也是不敢相信,比如某某经理:客户有一套贷款房,然后做了二拆,客户想要转直抵,那么就需要解二拆,再解贷款,本来垫还公司,一般这样收费是一天千2-3,最多也就是1000做件费的费用,听说这位经理,要说两份做件费,因为是两份,当时我就蒙了,还有这样的,而且客户还同意,真是上当了还帮人家数钱呢,经理每天都在朋友圈立人设,客户每天还给她介绍客户,介绍客户每一个都狠宰客户,这样的我真的做不到,不过说了也没人相信。以往客户多问问,不要上当把。


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