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买房贷款


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1、如何买房贷款?买房贷款需要注意哪些问题?

买房贷款已经不是一件稀罕事了,现在大多人买房都会申请贷款,那么买房如何贷款呢?买房贷款有什么是我们需要知道的事情呢?如何买房贷款?买房贷款和其他的贷款一样都是要满足一定的条件才可以申请的,比如说贷款的年龄,买的房子是否符合国家法律法规,个人收入情况如何,以及是否能够付清首付等等条件,在满足条件之后,申请买房贷款就可以了。

买房如何贷款?买房贷款还需要注意什么呢?

1即使是等额还款,还款额度也是会变的

很多人在选择等额还款之后,一位还款额度就是一成不变的了,实际上就算是等额还款的还款额度还是有变动的,还房贷的利率一般有两种因素决定的,就是基准利率和优惠利率,也就是说如果上一年的基准利率发生了变化,那么第二年的一月,每个月的还款金额都是会有所调整的,做一在喜欢贷款的时候要注意了,不要被这个误会造成贷款金额没弄清,造成逾期就不好了。

2如何选择银行

如果需要提前还款,例如有的银行约定20%以上才允许还,太苛刻了,最好选择能够还款要求不是很苛刻的银行,比较一下。这次七折优惠,工商行都2月份才给客户享受,多收了一个月高息;小银行一般比较快,但是需要办信用卡等等,银行之间是有区别的,需要好好选一选。

3提前还款的方式和意义

方式:一次性付清:非常好理解,归还所有剩余贷款本金;

还款额度不变,缩短期限:比较省利息;

期限不变,额度减少,每月压力减少,基本不省什么利息;

提高还款额,缩短期限:最省利息,银行一般不办。

提前还款的基本流程

部分还款:先去银行预约,填张申请单,约定还款时间,将钱存入,再去银行办理还款即可;

全部还款,进入领取房产证等流程,退保险,注销房屋抵押等。

2、买房贷款申请多少钱更容易通过?

首先需要了解银行在审批房贷的时候都查什么:

1、收入证明、银行流水

借款人的收入和流水是银行审查的重要项目,因为这两项直观体现了其还款能力。一般来说,银行对还款能力的要求是月收入≥房贷月供X2,如果借款人正在偿还其他贷款,则要求月收入≥(现有贷款+房贷月供)X2。银行流水的话,通常需要提供6个月以内的,建议用流水交易较多的银行卡。

2、现有房屋状况

借款人的已有房屋套数和还款情况,直接关系到接下来买房的贷款首付比例和利率,比如北京,即使是本市户籍的,最多也只能买2套房子,如果是购买二套房申请贷款,需要提供第一次购房的产权证、借款合同,首套房已经还完贷款的要提供贷款结清证明,首付和利率按照二套房的政策执行。

3、征信报告

征信报告是借款人个人信用的体现,征信良好说明借款人贷款、还款习惯好,以后按时还房贷的可能性更高。通常是以家庭为单位,查看夫妻双方的征信情况,有银行会查借款人家庭5年内的贷款记录和2年内的信用卡记录,有的查的时间范围更广。由于银行政策要求不同,审查征信的宽松程度会有差异。如果夫妻一方有逾期情况都有可能影响到整个家庭申请房贷,轻则提高贷款利率或者贷款首付,严重的会被拒贷。

3、买房申请贷款后无法偿还房贷怎么办?

办理贷款买房后,购房者要按照合同规定每月偿还一定的房贷。但如果遇到特殊情况,如工作变动、家庭收入突然减少或疾病等原因,有的贷款人确实无法按期归还贷款。

一、什么情况容易导致贷款到期还不上?

贷款人在实际还款过程中到期无法偿还贷款的原因主要有两种情况:还款计划不合理、资金方面遇到问题。

1、还款计划不合理

贷款人申请商业贷款,可以选择等额本金或等额本息还款。这两种还款方式都是每个月有固定的还款额的,不需要借款人考虑还款金额。

公积金贷款可以选择自由还款。自由还款即管理中心按照借款人的可贷款金额、期限,确定其每月偿还贷款的最低数额(即最低还款额度),在不低于最低还款额度的情况下,借款人可自由设定每月的还款额进行贷款偿还。

自由还款方式下,前期只偿还最低还款额,最后一期贷款本息将会很高,贷款人在还款后期压力较大。因此,建议贷款人在还款过程中根据以往的还款记录,合理安排接下来的还款额,以免因为无法支付最后一期的高额本息,而面临逾期及罚息。

2、资金方面遇到问题

至于资金方面的问题,其实无论贷款人采用的哪种还款方式,都难免遇到由于资金安排不当或者是因为工作变动、家庭收入等方面而发生逾期。故而贷款人只有找到解决方法才是正途。

二、到期无法偿还贷款,会有什么影响?

到期不偿还贷款,不仅会面临逾期,影响以后的贷款申请,还会使房屋面临查封风险。

1、逾期情况被记入信用报告

个人征信报告中的信贷部分详细记录了个人的信用卡、贷款和其他信贷信息。其中包括的“发生过逾期的账户数”、“发生过90天以上逾期的账户数”等信息,会影响到个人的信用评价,导致银行批贷困难。

2、设立抵押的房子会面临查封

到期借款人无法按期偿还贷款,所抵押的房屋将会面临被查封。根据《中华人民共和国物权法》规定:“债务人不履行到期债务,抵押权人有权就该财产优先受偿。”

例如:购房人向商业银行申请了100万元的贷款,约定到2016年6月偿还完。但购房人到6月份未结清全部债务,这时该商业银行可以与购房人(抵押人)协议优先获得该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款。

如果贷款人到期无法依靠自己的资金偿还贷款,可以找亲友借钱等方式偿还,尽量避免产生逾期。

4、贷款买房二三十年 提前还款利息会减少吗?

现在大家都知道了,银行住房贷款有两种放款方式,即等额本息还款和等额本金还款,等额本息还款就是每个月的还款额都相等,在最初几年还的本金是少于利息的,而等额本金还款是每个月还的本金都是一样的,但利息是逐月减少的。

可以看出,银行是个商业机构,追求的是利益最大化。在等额本息法中,银行一般先收剩余本金利息,后收本金,所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因而升高,但月供总额保持不变。这种还款方式比较适合年青人,因为初期的还款压力不如等额本金还款大,随着年龄增大,工作经验增多或职位升迁,收入一般都会增加,生活水平自然会上升,也就有多余的钱可以考虑提前还款。

总的来说,等额本息法所支出的总利息比等额本金法多,而且贷款期限越长,利息相差越大,后者比较适合年龄大一些的人群,有较高的资金承受能力。

既然等额本息还款最初几年的月供中利息是占大头的,那么每年还掉的本金就会相对较少,提前还贷其实也不是很划算,因为需要还的本金并没有减少多少,如果把这笔钱用于别的理财项目比如炒股,虽然有一些风险,但很容易覆盖住银行住房贷款每年5%左右的利息的。

一句话,利息是逐月还的,提前还贷了,后面的利息自然就没了,但要盘算好是不是划算。

5、按揭买房贷款没还清 能在房产证上加名字吗?

按揭买房是指用所购住房为抵押的买房方式,特点是按揭买房以所购住房做抵押。在办理按揭贷款时,借款人需要满足贷款条件,并提供相应资料,由银行进行审查借款人的还款能力是否合格,最后再发放购房贷款。

如果可以加的话有哪些流程呢?我们一起来看看:

房产证加名

我们常说的房产证加名实际上就是“房屋所有权变更登记”。

很多婚前的按揭购买的房产小夫妻,在婚后想在房产证加名的,属于增加共有人。贷款没还清的房产要加名,需要通过房管局和银行这两关。

对于还处于按揭还款的房产,房管局表示:是不能办理“增加共有人”等业务的。

房贷未还清的房屋,想在房本上加上配偶的名字,还需要经过贷款银行的同意。但在实际操作中,贷款银行为规避风险,一般都不会同意。

那什么时候才能加名呢?

如果是贷款买房,在办理贷款前,网签时可以加名。

除此之外,就需要等贷款完全还清,撤销抵押后才可以加名。

“曲线加名”

在银行不同意又没法还清贷款的情况下,想在房产证上加名还有其他办法吗?

这里就要提到“曲线加名”了。

曲线加名,就是指将正常的按揭贷款转为纯抵押贷款的方式进行加名。具体操作就是,先借钱还清贷款解押,然后办理加名手续,办理好加名后再将房子进行纯抵押贷款,重新进行按揭。

目前,纯抵押贷款的年限最长为30年,一般10年内比较好办理,有的银行只能做三到五年,并且还需要贷款人提供贷款的用途。

综上,一般情况下贷款未还清是不允许在房产证上增加名字的,但是这个需要咨询房管中心、贷款银行后才能确定,如果有其中一方不同意的话也是没办法在房产证上增加名字的。


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