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买房贷款


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1、购房贷款没有申请下来?这3点你要注意

买房是人生中的一件大事,也是特别值得开心的事情。但买房涉及的金额之大,很多人一时拿不出来那么多钱,就会选择贷款的方式买房。贷款买房也不是一件容易的事情,所以事前了解关于银行贷款买房的知识是很有必要的。

注意事项1、申请房贷要量力而行

有的人会觉得贷款的额度越大越好,其实事实并非如此!因为你获得房贷后是要还的,而且还要支付利息,如果你的贷款期限越长、贷款额度越大,那么支付的贷款利息就会越多,从而就会增加你的还款压力。

注意事项2、提前准备好贷款资料

身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件或者单身证明、学历证复印件、收入证明和银行流水、购房合同复印件及首付发票、社保相关证明等。

还有一点很重要,那就是如果信用卡还款有不良信用记录的话,一定要申请清除或者开好相关证明。

注意事项3、提供真实资料

如果贷款购房者向银行提供了虚假材料,则可能带来比较严重的影响:轻则影响银行审查,不能发放贷款,实现不了自己的居住梦;重则可能因为个人提供虚假材料,导致不能办理贷款,造成开发商据此要求购房者承担逾期交付办理按揭资料及商品房预售合同的违约责任,支付相当数额的违约金。

2、买房贷款一定要在开发商指定的银行申请吗?

买新房的时候,楼盘通常会有合作银行驻扎,有些合作银行并不一定提供最优惠的房贷利率,最近有很多朋友咨询:购房贷款一定要在开发商指定的银行申请吗?可以自己选择银行吗?

开发商与银行的合作模式

一般楼盘开发向银行贷款时,开发商会和银行有“一定比例个人住房贷款必须在该银行办理”的约定,通常为60%-70%。同时,期房在房产证未下发之前,楼盘还要向银行提供一定的担保费。另外,合作银行承诺在贷款审批和下款的效率上给予优先。

因此购房人不一定非在开发商指定银行申请贷款,并且法律上也没有赋予开发商指定贷款银行的权利。但如果购房合同中约定了开发商有指定贷款银行的权利或直接指定了贷款银行,购房者就要遵从合同约定;如果只是开发商口头建议,购房者可以拒绝。

开发商为什么要向购房人指定贷款银行?

1、受贷款类别的复杂性影响

大家都知道贷款分为商业贷款和公积金贷款,两者由于归属不同,具体的贷款流程也略有不同,特别是公积金贷款,要求更加严格,不仅要审核开发商的资质,还要求开发商和公积金管理中心签订合约。银行方面也会受到利润的诱惑需要购房贷款这一方面的市场,也希望与开发商签订一个独家的合约,两相合计,于人于己,开发商都要选择最合适的银行来进行贷款事务。

2、受期房房源性质的影响

现在购房者所购买以及市场上销售的房屋多为期房,期房的不确定性和风险性决定了贷款银行需要一个担保,比如开发商的担保,与开发商签订担保协议,贷款人和房屋出了什么风险,开发商也是要负责任的。开发商不可能任由每一个顾客自由的去选择不同的银行,让自己与不同的银行签订担保协议,这对开发商来说是非常不利的,或者说是麻烦的。

3、简化流程,提高效率的必要性

买房贷款不仅仅是购房者自己提交了银行流水、收入证明,等待银行审批放贷就行了。在这个过程中银行还要考虑开发商的资质、担保以及相关证件、资料的合法完善性,最大程度的减少资金风险。相信现在的很多贷款买房者都不知道贷款还需要提供这些东西,因为开发商前期已经做好了功课,购房者直接贷款就好,银行也不用对同一份资质审核上千遍。

如果全部由贷款人自己来做,估计贷款流程和房屋交易流程会减慢很多,也会复杂很多,而且银行还不一定贷款给你,银行、开发商、购房者的工作都会增加许多,这是一个对三方都不利的事情。

4、开发商与银行合作关系的存在

对于大部分开发商来说,从最初的拿地,规划到后期的建设、宣传、销售等,这整个过程都离不开银行的资金支持。银行和开发商双方是互惠互利的一种关系,一般一个开发商会与一个银行或几个银行形成固定的合作关系。最后销售阶段,开发商将自己的顾客贷款放在合作银行里,为银行赚取利息,也算是一种回馈和合作方式。如果购房合同中约定了开发商有指定贷款银行的权利或直接指定了贷款银行,那么这个约定就赋予了开发商指定的权利,而消费者要遵守该条款;如果合同中没有这样的约定,开发商只是口头建议去指定的银行办理,消费者完全可以拒绝。

3、申请购房贷款遭拒的原因有哪些?

贷款买房是目前大多数购房者买房的方式,但是有些人满心欢喜地申请银行贷款后,却被告知房贷申请失败。

一、个人征信记录不好

个人征信是银行考量借款人申贷条件的重要标准之一,而如果购房者有过信用卡逾期、贷款逾期、为他人做担保,对方贷款逾期不还等情况,那么就会对个人征信产生很大的影响,那么贷款就很难办下来了。

二、个人条件不足

申请房贷,要求申请人有稳定的工作和收入,有还本付息的能力,同时还要准备好房贷的首付款,对自身的所从事的职业也是有一定要求的,如果购房者从事的是高空作业、危险化学品等行业,往往是很难办到贷款的。

此外,不同的银行的贷款规则还是不同的,有的银行要求工作必须达到半年以上,社保缴存记录要满多少年,有的银行要求工作单位要是国企,外资或百强企业等等,所以在贷款买房的时候也了解不同银行贷款的规则,看看自己的条件是否满足。

三、申请材料不合规

申请材料的提交是有相应的规范的,例如,要求提供近半年的银行流水,并且银行流水上展示的月收入至少为3000元;近3个月的水、电或燃气缴费单;工作单位开具的工作证明;二代身份证;户籍证明;暂住证等等。

材料不合规很可能会拒贷,视为有造假嫌疑。而被查出材料造假的话不仅会被拒贷,还会被列入银行黑名单,严重者还要承担法律后果。

四、政策性限购

目前在银行申请房屋按揭贷款,只能申请首套房按揭贷款和二套房按揭贷款,而且现在不少银行执行“认贷不认房”,只要申请人有过两次房贷记录,就不能再申请三套房按揭贷款。

所以,购房者在申请贷款之前,还有必要了解一些相关的政策。

4、贷款买房合适还是一次性付清好?

很多人贷款前想的是,现在的月供5000块钱,20年之后就不值钱了,所以用贷款买房划算一点。这个想法是不对的。

因为贷款是有成本的,如果只是还本金,自然贷款越长越好,但是实际上银行是要加上利息的。

所以,你首先要考虑的是,手头资金获取的收益能否大于从银行贷款的成本?

目前银行公积金贷款大概是4.5%,商贷的利率是6.15%;但是这两者是调整的。为了方便计算,暂且认为是固定的。

目前某宝的利率差不多也是百分之4点几,有些固定期限的理财产品可以达到百分之5点几,所以用公积金贷款肯定是划算的。但是,公积金贷款是有上限的,题主是贷款100W,这个无论什么地方,公积金都贷不了这么多,最终还得公积金和商贷组合贷款. 商贷的利率是6.15%,这个就要进一步分析了。

目前绝大多数风险较低的理财产品,能过这个的并不多。信托产品可以过这个数,但是一般保单要百万级别以上。当然,现在有些公司内部有福利,可以拼单买产品。所以,这个问题要看题主,手头边有没有合适的投资机会,可以覆盖这个成本,有,就可以商贷,否则,建议提前还贷!

再分析一种情况,我们每个月发工资的时候,个人和公司都会缴纳一笔公积金。这个公积金用途很有限,除非买房或者还贷,或者劳动关系转移出当地,或者退休,否则是不能取出来的。买房的好处之一是可以动用这笔钱,假设你的公积金比较高,可以完全覆盖你的公积金贷款之外,还有结余,那么可以部分商贷,商贷的月供和公积金结余持平或者稍稍高出,这样可以非常有效的利用你的公积金,因为公积金的每年收益是比较低的。

最后再提醒题主一下,假如你贷款100万,加上利息100万,总共是200万,如果你选择等额本息,那么你每个月还月供的时候,5000的月供,是本金还2500,利息还2500吗?答案是否。 当你一开始还房贷的时候,是本金500,利息4500。具体的数字可以在网上用在线计算器算一下,我想说的是:在还贷的开始阶段,你的钱主要拿来还利息,提前还贷越迟,越没有意义。所以有的人认为,我先贷着,不行我在提前还,这本身也是有成本的。

5、购房贷款被拒后缴纳的首付款能退还吗?

近期各地房贷利率提升,贷款审批也越来越难,对于已经交了首付了,贷款却一直下不来,要是贷款不给批,自己已经缴纳的首付会退吗?

首先,我们先来明确被拒的原因:

购房贷款被拒的个人原因比较多,例如:贷款资料不完整、不真实;有未结清的担保或联保贷款;有逾期还款记录;首付不符合要求等原因。

碰到这类问题,要么把资料准备齐全了,再向银行申请;要么换家银行再试,因为各银行的贷款条件会有所不同;还有就是找贷款中介或者贷款公司,门槛更低,贷款成功的可能性更大。

倘若贷款还是没批下来怎么办?

能否退首付最重要的依据是合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定。所以,购房者买房时应尽量在购房合同中注明“如果贷款不能办理,购房者可解除合同并不承担违约责任,开发企业需返还首付款”。

若合同无约定或约定不明怎么办?

如果是开发商销售未具备销售条件的房屋,即未取得预售许可证或不具备使用条件的现房,银行审查时发现这种情况拒绝贷款,购房者可要求开发商退还首付及定金,并要求开发商支付相应的利息损失。

若是购房者提供的资料不真实或信用记录不好导致银行不批贷款,购房者应自行承担违约责任。

若是银行原因,致使按揭贷款延期、贷款金额减少或不能办理,双方一般会有补充合同或协议,约定由购房者选择,一是由购房者在某个期限内补交购房款,二是购房者有权解除合同,三是逾期不补交购房款的,开发商有权解除合同。

这么做的法律依据在于“商品房买房合同预定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”所以,无论是哪种原因使得贷款办不下来,首付款都是可以退的,区别仅在于购房者是否需要支付违约金。


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    来自沈阳皇姑区刘先生客户反馈:我来分享一下我自己贷款的成功案例,我在皇姑区北行有一套全款房,跟妻子一起创业,因为行业没有选好,再加上疫情的原因赔了点钱,信用卡小额贷款都逾期了,自己去银行,行员说做不了银行抵押贷款,后来在网上找沈阳贷款找到刘经理,刘经理了解情况后,又给我申请了银行抵押,没想到竟然批下来了,非常感谢刘经理


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    来自沈阳于洪区刘先生客户反馈:过年的时候遇到一个不靠谱的业务员,说是能给我做银行抵押贷款,有一个二拆,告诉我银行已经出批复了,就把二拆解了,解了以后银行说是又出问题了,商讨了好久又给我找了一家二拆公司又做的二拆,现在骗子太多,还是要多问问,一定要找一个靠谱的经理很重要,通过朋友认识刘经理,前期抱着试试的心里打听的,经理了解我的情况之后很多给我出了一个贷款方案,只要提供资料就可以,其他的经理都为我处理好了,手续费也不高,其他地方办理银行抵押贷款都得5%的手续费,刘经理这只要2-3%的手续费,少了一半不说,服务态度也是相当的好,感谢经理。


    来自刘经理揭露同行:根据本人工作时间经验揭露一些贷款经理一些套路,现在的经理套路深,要不是听说小编也是不敢相信,比如某某经理:客户有一套贷款房,然后做了二拆,客户想要转直抵,那么就需要解二拆,再解贷款,本来垫还公司,一般这样收费是一天千2-3,最多也就是1000做件费的费用,听说这位经理,要说两份做件费,因为是两份,当时我就蒙了,还有这样的,而且客户还同意,真是上当了还帮人家数钱呢,经理每天都在朋友圈立人设,客户每天还给她介绍客户,介绍客户每一个都狠宰客户,这样的我真的做不到,不过说了也没人相信。以往客户多问问,不要上当把。